Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren nach § 15 ImmoWertV regelt, dass der Vergleichswert (Verkehrswert) aus einer ausreichenden Zahl von Vergleichspreisen ermittelt wird. Für die Ableitung sind die Kaufpreise heranzuziehen, die mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmende Grundstücksmerkmale aufweisen. Klassischer Weise findet das Vergleichswertverfahren Anwendung bei

  • Bodenwertermittlung
  • Eigentumswohnungen

Im Vergleichswertverfahren ist der Wert der Sache durch Vergleich mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Sachen zu ermitteln (Vergleichswert).

Voraussetzung für die Anwendung des Vergleichswertverfahrens ist, dass eine ausreichende Zahl geeigneter Vergleichsgrundstücke zur Verfügung stehen (§ 15 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV).

Darüber hinaus wird beim Vergleichswertverfahren in das direkte oder indirekte Vergleichswertverfahren unterschieden. Beim direkten Vergleichswertverfahren wird der Vergleichswert unmittelbar aus den Vergleichspreisen (Kaufpreise) abgeleitet, beim indirekten Verfahren werden Vergleichsfaktoren herangezogen. Es handelt sich hierbei z.B. Preis pro Quadratmeter Wohnfläche oder den Preis als ein Vielfaches der Jahresnettokaltmiete.

Um Immobilien direkt vergleichen zu können, müssen sie Ähnlichkeiten bei bestimmten Kriterien aufweisen, zumindest aber in folgenden Punkten übereinstimmen:

  • Vergleichbare Ortslage
  • Ähnliche Bodenbeschaffenheit (z.B. Untergrund, Tragfähigkeit)
  • Ähnliche Grundstücksgröße und -gestaltung
  • Ähnlicher Erschließungsgrad
  • Ähnlichkeit in Art und Größe der baulichen Anlage
  • Ähnlich in Alter, Bauzustand und Ertrag der baulichen Anlagen

Existiert eine hinreichende Anzahl solcher Vergleichsobjekte, können die Merkmale der Immobilien direkt verglichen werden und der Kaufpreis dient als valider Anhaltspunkt. Das geht aber nur, wenn zusätzlich zu gleichartigen Merkmalen der zu vergleichenden Immobilien auch noch eine zeitliche Nähe zu dem Objekt besteht, es also erst vor kurzem verkauft bzw. gekauft wurde. Dies ist nötig, damit der Kaufpreis auch die aktuelle Marktsituation abbildet.

Häufig kommt es allerdings vor, dass keine solchen Vergleichsobjekte vorhanden sind, weil nicht genug Vergleichsfaktoren vorliegen, oder der Preis veraltet ist. Ist das der Fall, werden die Immobilien indirekt verglichen, indem durch Zu- oder Abschläge wertrelevante Abweichungen berücksichtigt werden.

Vergleichsfaktoren bei Gebäuden
Werden nicht alle zutreffenden Vergleichspunkte erfüllt, gleicht man die Unterschiede mithilfe von Indexreihen oder Umrechnungskoeffizienten, sogenannten Zu- oder Abschlägen, bei dem jeweiligen Kriterium aus. Bei Gebäuden ergeben sich allerdings aus der Natur der Sache mehr Vergleichsfaktoren, als bei unbebauten Grundstücken, weshalb es auch schwieriger ist sie zu vergleichen. Hier müssen zusätzliche wertrelevante Merkmale berücksichtigt werden, wie beispielsweise:
  • Bauweise
  • Gestaltung
  • Qualität der Ausstattung
  • Restnutzungsdauer
  • Energetischer Zustand des Gebäudes
  • Grundrisse
  • Belichtung
  • Gesetzliche Beschränkung der freien Verfügung: Mieter-, Denkmalschutz, Weltkulturerbe

Die Höhe der Zu- oder Abschläge wird in der Regel durch die Einschätzung eines Sachverständigen, bzw. durch statistische Methoden bestimmt. Grundsätzlich sollten Zu- oder Abschläge laut aktueller Rechtsprechung eine Höhe von 35% jedoch nicht überschreiten, da die Objekte sonst nicht mehr vergleichbar sind.